マンションの改修工事・防水工事は何年おきに行うべき？
マンションは最初に完成したらそれからずっと劣化しないということはありません。
特に屋上部分は雨風や紫外線によって劣化しやすくなっており、改修工事、防水工事を行う必要があります。
ただ、行わなければならないのはわかっていても、「どのくらいの頻度で」「どのくらいの費用をかけて」行うものかということはわかりにくい部分もあります。
そこでここではマンションの改修工事、防水工事について紹介していきたいと思います。
なぜマンションの屋上に防水工事が必要なのか
ビルやマンションの屋上は一般的な戸建て住宅のような屋根の形状ではなく傾斜のないフラット屋根となっています。
実際には排水のためにわずかな傾斜はついているのですが、目で見ても判断できないほどの傾斜のため雨が降っても排水しにくいという特徴があります。
この「陸屋根」と呼ばれる平らな屋根は雨風にさらされやすいのに雨水が流れていきにくい形状のために防水機能が低下していくと「水分が浸透しやすい」という環境となってしまうのです。
雨が降るたびに屋上に雨水が溜まってしまうと建物の劣化が進んでいってしまいます。
屋上の防水機能が低下している際に雨水が浸透していくと室内部分で雨漏りが起きてしまうということがあるだけでなく、「構造部」にまで浸透してしまうことがあります。
木造の建築物の場合は雨水が浸透していくことで構造部と呼ばれる「柱」「梁」などが腐ってしまうのですが、この現象は鉄筋コンクリート造のビルやマンションでも同様に危険です。
コンクリートの構造部に雨水が浸透すると「ひび割れ」が発生してしまう危険性があります。
この原因は「水分が蒸発する際の乾燥収縮」「コンクリートの中性化」だと言えます。
コンクリートに水分が浸透するとわずかに膨張することとなります。
その膨張したコンクリートが乾燥していく際に収縮していくのです。
この膨張と収縮を繰り返すことによってひび割れが起きてしまうことがあるのです。
また、コンクリートの中性化という可能性もあります。
これは空気中に含まれている炭酸ガスがコンクリートの成分である二酸化カルシウムと反応して中性化してしまうことを指しています。
鉄筋はアルカリ性によって錆びから保護されているのですが、中性化が進んでしまうと錆びた鉄筋が膨張してひび割れしてしまうのです。
このように鉄筋コンクリート造のビルやマンションでも適切に防水工事が実施されていなければ危険な状態へとつながってしまうのです。
構造部の耐久性が低下すると耐震性も低下することになりますので、安全面でも問題が起こることとなります。
こういった理由によってビルやマンションでも定期的に防水工事が必要となるのです。
どういったタイミングで防水工事を行うのか、その劣化サインは
もちろん定期的にメンテンナンスを行うのが理想なのですが、劣化サインが出ている場合にはその前に防水工事を行う必要があります。
ここではビルやマンションの屋上に出る劣化サインについて紹介していきます。
防水層にトラブルが起きている
防水層とは実質的に防水効果を果たしている部分です。
この防水層は防水効果がある塗装、防水シートなどによって防水加工がなされているのですが、防水層が「ひび割れ」「浮き」「膨れ」といったトラブルがでてくると非常に危険な状態になっていると言えます。
このように防水層にトラブルが起きていると早めに防水工事を行うべき状況だと言えます。
ビルやマンションの屋上に雑草が生えてきている
色々な屋上を見ていると隙間から雑草が生えているということがあります。
これは実は非常に危険な状態です。
雑草が生えていると雑草の根が防水層の内部を破壊してしまうことがあるのです。
特にタイルの隙間、目地、隅部分などで雑草は生えやすいので注意して確認すると良いでしょう。
雑草が生えている場合はすべて雑草を取り除いた上で防水工事を行うこととなります。
雨が止んでも水がいつまでも溜まっている
雨が止んで時間が経っているのに水がいつまでも溜まっているという状態も良くありません。
屋上の排水機能が正常に機能していれば水は徐々に消えていくはずなのですが、いつまでも水が溜まっているということは正常に排水機能が働いていないということになります。
これは防水機能や排水機能に何かトラブルが起きているということになりますので、すぐにメンテナンスを行うことをおすすめします。
ビルやマンションの屋上の防水工事の種類とは
ビルやマンションの屋上の防水工事とは新しく防水層を形成していくための工事です。
防水層を新しく形成することで防水性能を高める効果があります。
この防水工事には大きく分けて4つの種類があります。
建物の状況や周囲の環境などによって適切なものを選んでいくと良いでしょう。
アスファルト防水
日本でもっとも古くからある防水工事です。
施工もしやすく耐久性にも優れた工法となっており、基本的にはアスファルトを200～270℃ほどの高温に熱した上で、流し込んで防水シートを重ねていくという熱工法やアスファルトシートを800～1000℃という高温のトーチバーナーで炙りながら施工を行うトーチ工法などがこれに当たります。
高温のアスファルトは放置しているとすぐに冷えて固まるので防水層が比較的すぐにできるというメリットがあるのですが、アスファルトを高温で溶かしていく際に「煙が出る」「臭い」という特徴があるため、近隣住民への配慮が必要となる方法でもあります。
住宅が密集している住宅地などでは使いにくい方法かもしれません。
シート防水
シート防水工事は塩化ビニールのシートやゴム製のシートを下地の上に貼って施工するという工法です。
一般的に防水工事を修理、補修、メンテナンスで行う際には既存の防水層をすべて撤去した上で新しく補修工事を行っていくこととなります。
ただ、シート防水工事では下地がどのような素材であっても施工することができるという特徴があります。
違う素材の下地であっても重ね貼りすることができるというメリットがあるのです。
ただ、シートを貼るという工法ですので「複雑な形状をしている」「凹凸がある」「障害物がある」という場所では施工することができません。
また、工事を行う際に機械を使う場合には騒音が出るということもあります。
それがデメリットと言えます。
FRP防水
FRP防水とは、建物下地の上にFRP（繊維強化プラスチック）製のシートを敷いた上でさらにその上から樹脂製のトップコートを塗って硬化させることで防水層を完成させていくという工法です。
ガラス繊維が含まれる強化プラスチックを使っているために高い防水性、耐久性を誇っています。
木造のベランダや土間で多く使用されているこの工法は塗膜の硬化が速いために工期が短くなるというメリットがあります。
ただ、すぐに硬化するFRPは伸縮性が非常に低いということもあり、ひび割れが起こりやすいということがあります。
そのため、広範囲の床面には利用することができません。
また、どの業者も扱っているというものではなく、不慣れな業者もあるという特徴もあります。
ビルやマンションの屋上の防水工事の施工手順とは
実際にビルやマンションの屋上で防水工事を行う際の施工手順について紹介していきます。
近年ではウレタン防水が使用されることが多いので、ここではウレタン防水の工事を行う際の流れについて紹介していきます。
✅下地の調整を行う
まず本格的に防水工事を行う前にひび割れ、膨れなどを平らにしていくための下地調整を行っていきます。
特にタイル同士の隙間、溝部分などがしっかりと調整できていないと防水工事を完成させることができません。
下地調整を行う際には目地部分に防水効果を高めるためにコーキングを打ち込みます。
コーキングは防水効果を高めるだけでなく、衝撃を緩和する緩衝材の役割も果たします。
高圧洗浄を行う際には下地調整の前に済ませておきます。
✅プライマーを塗る
下地の上に直接ウレタン防水材を塗るのではなく、その間に接着剤の役割を果たすプライマーを塗っていきます。
プライマーをしっかりと塗っておくことで下地とウレタン防水剤の密着性を高めることができ、防水層が剥がれにくくなります。
防水工事を行う際には重要な工程だと言えます。
✅ウレタン防水剤を塗る
これがメインとなるものでウレタン防水剤を塗布していきます。
防水効果を最大限に発揮するためには3mm程度の厚みで均一に塗っていくという技術が必要となります。
ウレタン防水で絶縁工法を行う際にはウレタン防水剤を塗布する前に通気緩衝シートや脱気装置を設置しておきます。
通気緩衝シートを設置することによって内部に水分が溜まらないようになっています。
✅トップコートを塗る
トップコートはウレタン防水剤を塗布した上から塗っていくものです。
防水層が雨水や紫外線によって劣化していくことを防ぐための保護剤だと考えると良いでしょう。
「ウレタン防水トップコート」と「フッ素コート」という代表的な2つのトップコートがあります。
このトップコートをしっかりと塗ることによって防水層の耐久性を高めることができるだけでなく、色合いも選ぶことができるので建物のイメージを作り上げることにもつながります。
まとめ
ビルやマンションの屋上は雨風や紫外線の影響を受けやすい部分でもあります。
ここの防水機能が低下すると水分が内部に浸透していってしまうこととなります。
室内に雨漏りがしてしまうというだけでなく、構造部にまで浸透してしまうと建物全体の耐久性が低下してしまうことにもつながります。
そのように防水機能が低下しないために防水工事を行うことが必要となります。
劣化サインが出た時はできるだけ早く対処することはもちろんですし、出ていない場合でも定期的にメンテナンスを行うことが重要だと言えるでしょう。
